【徹底解説】住宅リースバックの仕組み、メリット・デメリット

話題のリースバックについて聞いたことがありますか?

近頃、「リースバック」「住宅リースバック」「ハウス・リースバック®」といった言葉を、ネットや、新聞記事でちらほら見かけるようになりました。


 「リースバック」というのは、要するに、今住んでる自宅を売却して現金化し、その後買主であるオーナー(不動産会社)に対して賃料(リース料)を支払いながら、そこに住み続けることができる、という仕組みのことです。

 自宅を売却しても、引っ越さずに今まで通りに住むことができる、しかも、ある程度まとまったお金が手元に入ってくる、このように聞くと思わず飛びつきたくなる人が出てくるのも頷けます。

住宅リースバックはいつ頃から登場?

ところで、このリースバック(より正確にはセールス&リースバック)は、日本ではいつ頃から始まったのでしょうか?インターネットで筆者が調べた限りでは、2013年9月25日付のハウスドゥ社による下記のプレスリリースが、最も古い、最初の記事のように思います(※もしそれよりも先の事例をご存知の方はご指摘下さい)。

自宅に住み続けながら売却ができるサービス 「ハウス・リースバック」、10月1日に開始! - @Press 2013年9月25日付

  「ハウス・リースバック®」はハウスドゥ社の登録商標です。

次に、登場した類似のサービスとしては、新生銀行×昭和リース×伊藤忠ハウジングによる

新生銀行グループにおける個人のお客さま向けリースバック事業の開始について ー PR TIMES 2017年9月7日付

や、筆者は元のプレスリリースを見つけられませんでしたが、下記のレポートによればインテリックス社も2017年5月期から、住宅リースバックに参入していた模様です。

企業調査レポート インテリックス FISCO 2018年8月9日

総合的に考えると、2013年にハウスドゥ社がこの分野の先鞭をつけ、その事業成長を見て数年経ってから、同業他社が段々と参入することで、次第に市場全体の裾野が拡大しつつあるというのが、2019年現在の状況なのではないでしょうか?

リースバックは、なぜ話題?

 ところで、今、なぜリースバックに注目が集まっているのでしょうか?そこには2つの事情があるのではないかと推定されます。

  1. 1985年代~1995年頃に、マイホームを高値で買った世代にとっては、35年といった長年にわたる住宅ローンの負担が重く、老後の資金が十分でない人が多い。※例えば、2019年現在、65歳の人が、もし住宅ローンを30歳の時に組んでいたとしたら、1989年、まさにバブルの最盛期に住宅ローンを組んでいたことになります。
  2. その子世代(現在の25歳~45歳くらいの世代)が、親のマイホーム(=本人にとっての実家)を相続したがっていない。

つまり、「子供に相続させる必要もない上に、夫婦2人だけで住むには広すぎるマイホームならば、生活資金の余裕の確保ということも考えて、現金化してしまいたい」というニーズが、何やら時代背景としてありそうです。

リースバックの仕組み

既に自宅の住宅ローンを完済している場合

 リースバックの利用者が、既に自宅の住宅ローンを完済している場合、リースバックの仕組みは至ってシンプルです。下記の図のように、まずは、住宅そのものを不動産会社に対して売却して代金を受け取り、その後、賃貸物件として再度借りて、月々の家賃を支払うことになります。

まだ自宅の住宅ローンが残っている場合

 リースバックの利用者が、現在の自宅の住宅ローンをまだ完済していない場合、リースバックの仕組みは以下の図のようになります。この時、リースバックをすることで、利用者にとってメリットがあるようにするためには、売却代金によって、住宅ローンの残債が完済される必要があります。

リースバックのメリット

さて、このような仕組みを持ったリースバックですが、どのようなメリットがあるのでしょうか?下記に列挙してみました。

  1. 売却後も長期にわたって住み続けることができる
  2. 売却したことを、近所の人などに知られることなく生活資金などを確保できる
  3. 住宅ローンが未完済でもできる
  4. 将来、買い戻したい時には、買い戻すことができる
  5. 引っ越しする必要がない、だから子供の学区が変わることがない
  6. 買主を探す必要がない、だから現金化までの時間が比較的短くて済む
  7. リバースモーゲージではダメだった区分マンションなどでも対応可能な場合がある
  8. 売却代金の資金使途について制限されない、だから、子供の教育費や、治療費など、自由に使うことができる

このように書くと、まるでメリットばかりのように聞こえてしまいそうですが、当然デメリットもあるので、注意が必要です。

リースバックのデメリット

では、リースバックのデメリットを列挙してみましょう。

  1. 売却価格が周辺相場よりも安くなる場合がある
  2. 月々の家賃が、周辺相場よりも高くなる場合がある
  3. 売却後に住み続けることができるものの、必ずしも無期限ではない。多くの場合、定期賃貸契約となり、必ずしも自分の希望通りとなるとは限らない
  4. 売却した現金を相続させる場合の方が、不動産のまま相続させた場合よりも、節税効果が低くなってしまう可能性がある

このように、リースバックには、デメリットもありますので、実際にやるとなると注意が必要です。

※ハウス・リースバックは株式会社ハウスドゥの登録商標です。

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